Dans le paysage immobilier actuel, la question du choix entre la location meublée et non meublée est au cœur des préoccupations des bailleurs. La dynamique du marché locatif a profondément évolué, entre l’essor des plateformes numériques comme Airbnb, Lodgis, et Homelike, et les nouvelles exigences réglementaires qui impactent la gestion des biens. En 2025, face à ces mutations, il devient crucial d’analyser minutieusement chaque formule pour optimiser rentabilité, fiscalité et adéquation avec la demande locative. Que vous soyez un investisseur aguerri ou un propriétaire souhaitant louer sereinement, comprendre les différences concrètes entre ces deux types de locations s’impose pour prendre une décision pertinente et pérenne.
Comprendre les différences fondamentales entre la location meublée et non meublée
La distinction entre location meublée et location non meublée dépasse la simple présence ou absence de mobilier. Elle s’ancre dans un cadre juridique et fiscal distinct qui influence la durée du bail, les modalités du dépôt de garantie, et les droits et devoirs des locataires et bailleurs. Par exemple, un logement non meublé, appelé aussi location vide, se loue généralement sans aucun meuble, ce qui implique un bail d’une durée minimale de trois ans renouvelables. Cette stabilité plait aux locataires cherchant un logement pérenne, typiquement des familles ou couples. Le préavis pour quitter le logement est de trois mois, ou réduit à un mois dans les zones tendues. En parallèle, l’offre de location est visible via des sites comme SeLoger, Le Bon Coin, ou Pap.fr, qui regorgent d’annonces de logements vides, attirant une clientèle plus classique.
Fiscalité et régimes fiscaux : impact sur la rentabilité en 2025
Une des principales préoccupations des investisseurs est l’impact fiscal lié au choix entre location meublée et non meublée. En 2025, la fiscalité a légèrement évolué, recentrant certains avantages désormais plus nuancés qu’auparavant.
Pour une location non meublée, les revenus locatifs sont soumis au régime des revenus fonciers. Deux options sont possibles selon le montant des loyers perçus :
Le régime micro-foncier permet un abattement forfaitaire de 30 % si les recettes brutes sont inférieures à 15 000 euros annuels. La simplicité de ce régime le rend accessible aux petits bailleurs qui ne souhaitent pas s’engager dans une comptabilité complexe.
Le régime réel d’imposition permet de déduire l’ensemble des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) de ses revenus locatifs. Cette option est intéressante pour les propriétaires avec des logements anciens nécessitant des rénovations conséquentes, car elle offre une optimisation fiscale notable.
En parallèle, la location meublée relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC applique un abattement fiscal plus favorable, de 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes, jusqu’à 77 700 euros de recettes annuelles. En revanche, pour les meublés non classés, ce taux retombe à 30 %, avec un plafond également à 15 000 euros. Le régime réel LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est souvent le plus avantageux dans la location meublée car il permet d’amortir le bien immobilier, réduisant ainsi fortement la base imposable.
Les obligations légales et équipements nécessaires pour une location meublée
Un aspect central pour les propriétaires optant pour la location meublée est la conformité avec les exigences légales et réglementaires. En 2025, la loi impose clairement un minimum d’équipements pour qu’un logement soit considéré comme meublé.
Le décret du 31 juillet 2015, qui encadre précisément cette activité, liste les éléments que doit impérativement contenir le logement pour qu’il soit exploitable dès l’entrée du locataire. Le mobilier obligatoire comprend notamment un lit avec literie complète, des systèmes d’occultation des fenêtres tels que volets ou rideaux, une cuisine équipée avec plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, une table avec chaises, ainsi que des rangements suffisants.
La vaisselle et les ustensiles indispensables à la préparation et à la consommation des repas, ainsi que le matériel d’entretien courant, doivent également être fournis. Ces équipements doivent faire l’objet d’un inventaire détaillé qui sera annexé au contrat de bail et à l’état des lieux d’entrée, garantissant ainsi un état clair et précis de l’appartement.
L’absence d’un de ces équipements déjà énoncés peut entraîner une requalification du bail en location vide, ce qui aurait des conséquences juridiques et financières pour le bailleur, notamment en termes de durée de bail et de régime fiscal.
En complément, les bailleurs doivent également gérer la durée de leurs baux. La location meublée classique propose des baux d’une année renouvelable, tandis que les baux étudiants s’étendent sur neuf mois, période calquée sur l’année universitaire. La location mobilité, quant à elle, concerne des locataires en formation ou en mission professionnelle, avec des baux de courte durée, allant jusqu’à dix mois et généralement sans dépôt de garantie.
Stratégies locatives en 2025 : quel choix selon votre profil et la demande locale ?
La décision entre la location meublée et non meublée doit s’appuyer sur une analyse fine du profil du bailleur, de ses objectifs, mais aussi du contexte local du marché immobilier. Prenons l’exemple d’Anne, investisseuse prudente, qui privilégie les zones résidentielles avec une demande stable de locataires : elle choisira plutôt la location vide pour limiter la gestion et viser une relation sur le long terme. Le bail de trois ans offre une certaine sécurité, et les plateformes comme SeLoger ou Le Bon Coin restent des canaux favoris pour trouver ce type de locataires.
Au contraire, Marc, entrepreneur dynamique possédant plusieurs biens dans une métropole étudiante ou touristique, préférera la location meublée pour bénéficier de loyers plus élevés et d’une gestion plus flexible grâce à des outils digitaux comme Lodgis et Airbnb. Il devra néanmoins s’investir davantage dans la mise à jour du mobilier et la gestion des entrées et sorties fréquentes des locataires.
À noter que la demande locative locale est un critère central : dans les grandes villes universitaires ou zones touristiques, la location meublée est généralement plus adaptée à la clientèle. À l’inverse, dans les quartiers résidentiels ou semi-ruraux, la demande porte plutôt sur la location vide. Cette différenciation est visible notamment sur des plateformes spécialisées comme Zilok ou Logic-Immo, qui permettent de mieux cibler les profils de locataires et la nature des appartements recherchés.
Enfin, la nouvelle réglementation sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) en 2025 impose que les logements classés F ou G ne soient plus loués. Ce critère peut inciter les bailleurs investissant dans des biens à rénover à choisir la location meublée pour optimiser le rendement après travaux de rénovation énergétique. Il faut donc articuler cette contrainte légale, la nature du bien, et la stratégie patrimoniale.